бизнес журнал

Дом на камнях

Дом на камнях

В последнее время таунхаусы (лейнхаусы и дуплексы) становятся объектами активного инвестирования средств частных лиц и организаций. Для российского покупателя эти западные термины не очень понятны. Отечественные законодатели тоже не принимают их, и в нормативных актах такие строения определяют как блокированные жилые дома. Из-за этого у застройщиков и будущих жильцов могут возникнуть проблемы.
Таунхаус – малоэтажное здание из нескольких блокированных секций, включающее несколько квартир (с отдельными выходами на земельный участок). По уровню комфорта он сравним с коттеджем, но цена гораздо ниже. Спрос на такое жилье постоянно растет. Как и количество судебных дел, связанных с незаконным строительством таунхаусов, реализацией прав владения и пользования квартир. Если с рынком таунхаусов все более-менее понятно, в законодательстве большая путаница. Отсутствует специальный правовой режим в отношении их приобретения. Сегодня я расскажу о специфике приобретения и реализации права собственности на это жилье и о ряде правовых рисков – «подводных камнях», прямо не прослеживающихся в самом договоре купли-продажи, но следующих из содержания действующего законодательного регулирования, ряда других договоров, заключенных собственниками с третьими лицами, а также подходов в судебной практике.

Камень первый
При покупке обязательно проверьте, чтобы уже на стадии согласования и выдачи разрешения на строительство участок по целевому назначению был отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «среднеэтажная жилая застройка».
Завершение строительства также должно быть подтверждено разрешением на ввод в эксплуатацию. Зачастую таунхаусы продают на землях для ИЖС, садоводства, дачного строительства, даже сельхозназначения. Это недопустимо. Таунхаус предполагает прописку. Если его построили на земле, предназначенной для дачного строительства, он будет числиться дачей, а прописаться на даче довольно сложно. Не говорим об участке сельхозназначения или лесного фонда – таунхаус могут отобрать в судебном порядке (нецелевое использование) или даже снести как незаконный.

Камень второй
Если для Вас важно наличие земельного участка, будьте внимательны: оформление земли в собственность может усложниться. Участок земли под секцией оформляется либо как общедолевая собственность, либо как частная (обычно на условиях застройщика). Если таунхаус строят по схеме долевого строительства, и жилье оформляют как «квартиру в индивидуальном блокированном доме», то в индивидуальной собственности будет лишь дом, а участок – в долевой. Вы не сможете возводить на нем какие-либо дополнительные строения и даже продать свою секцию без согласия остальных дольщиков. Однако застройщик может продавать строящиеся таунхаусы и как секции в жилых домах блокированной застройки налюбых правовых основаниях. Например, через предварительный договор купли-продажи.
Также, покупая таунхаус, убедитесь, что застройщик – собственник земли, на которой построен дом. Если земля в аренде, возможны несколько вариантов. Во-первых, договор долгосрочной аренды обычно продляют автоматически. Во-вторых, если возникнут проблемы, «отрезать» эту землю от таунхауса никто не сможет – каждое домовладение по нормам должно иметь необходимое количество земли для обслуживания. По закону владельцы объектов жилья имеют преимущественное право на участок земли, где расположено строение. Если оно в собственности ряда лиц, участок при получении прав будет разделен между ними.

Камень третий
Приобретая жилое помещение в доме «таунхаус» в поселке с общей огороженной территорией, Вы рискуете понести расходы, не предусмотренные в договоре купли-продажи. Дополнительные обязанности могут вытекать из предварительного договора купли-продажи. При этом они сформулированы не прямо, а перечислением услуг, которые будут оказываться покупателю после заключения основного договора, даже если в нем прямо не предусмотрены (например, услуги по содержанию общего имущества в доме и охрана, озеленение и благоустройство территории, уборка дорог, вывоз мусора, наружное освещение, пользование инженерными сетями). При этом не имеет значения факт подписания собственником договора об оказании услуг. Поэтому, заключая предварительный договор купли-продажи, проверьте его на наличие дополнительных обязанностей будущего собственника. Также до заключения договора купли-продажи необходимо проверить виды работ и стоимость оказываемых услуг по содержанию всего комплекса имущества, обслуживающего поселок, содержащиеся в договорах собственников с управляющей компанией либо иными исполнителями работ и услуг. Целесообразно выяснить, какой выбран способ управления домом, чтобы проверить содержание договоров между исполнителями услуг и собственниками на предмет размера и порядка внесения платы за содержание общего имущества.
Обязательно проверьте финансовую устойчивость и деловую репутацию продавца и застройщика. Это облегчит взыскание убытков, если организацию-продавца ликвидируют к моменту выявления недостатков жилого помещения. Кроме того, важно соблюдать нормы защиты прав потребителей в случае выявления недостатков (для упрощения судебной защиты, компенсации возможного морального вреда).
Приобретение своего дома – дело серьезное, и то, о чем я сегодня рассказал – лишь верхушка айсберга на Вашем пути к покупке таунхауса. Поэтому помощь профессионального юриста будет как нельзя кстати. Ждем Вас.

г. Воронеж, ул. Кольцовская, 24 Б,
тел.: (473) 230-00-49
юк-аргумент.рф



Livejournal
(Нет голосов)


Комментарии:


Ваше имя: 

Введите Ваше сообщение

:






ht
отзыв о журнале
x
отзыв о журнале
Профессионально и качественно сделанный журнал. Среди героев «проходных» персон нет – все яркие, интересные личности, со своим взглядом на жизнь и события, в ней происходящие...

Владимир Седов, основатель и владелец компании «Аскона»