бизнес журнал

Виктор Сакун

Виктор Сакун

Виктор Сакун: «Правила игры должны быть одинаковыми для всех участников процесса».

Директор Ульяновского филиала   ООО  «РИЦ» о взаимоотношениях и условиях рынка по предоставлению услуг в ЖКХ. 

 «Сказка-неотвязка».

  С уверенностью могу сказать, что мы удержали жилищный фонд в 2011году. Что я имею в виду? Обосновали и доказали необходимость заключения 3 и даже 4-х сторонних договоров. Денежные средства не попали в руки недобросовестных управленцев Они перечислены а расчетный счет поставщиков ресурсов. К сожалению, не удалось создать единый лицевой счет, который сегодня как воздух необходим тем управляющим компаниям, которые готовы не формально вести свой бизнес и контролировать качество жилищно-коммунальных услуг. Поставщики ресурсов должны заниматься поставкой и за это получать деньги.  Подрядные организации, выполняющие тот или иной объем работ – получали бы деньги только за выполненный объем работ. А недобросовестные Управляющие компании-однодневки – не обещали «золотые горы» и не обрабатывали  сознание собственника сомнительными мифическими ценами.   У таких управленцев только одна цель -  собрать деньги в мешок и сбежать. А потом перерегистрироваться и снова в путь. Что же получается? Сказка-неотвязка?

«Медицинская карта» дома.

Что же такое единый «сквозной» счет?  С вступлением граждан в права собственности на жилое помещение открывается лицевой счет, который не подлежит изменению с приходом новой управляющей компании или созданием ТСЖ.

Это своеобразная  медицинская карта дома, в которой сохраняется вся история по управлению многоквартирным домом, по размеру оплаты, по тарифам, по периодичности проведения ремонтных работ и т.д.,  все начисленные и собранные денежные средства.

«Сквозной» лицевой счет должен отражать не только средства, направленные поставщикам  ресурсов, но и средства, выделенные на содержание дома, текущего и капитального ремонта. Очень хорошая программа разработана РИЦ – объектовый учет. Надо обязательно ей пользоваться.  Эту разработку мы предлагали применить на практике уже три года назад. К сожалению, заговорили о  ней только сегодня. Потому что многим не нравится раскрывать полную информацию  по доходам и расходам.  Перекрестное субсидирование по домам запрещено. Поэтому я думаю, что собственники вправе получать полную информацию   о том, за что оплачивают и куда направлены их средства. 152 ФЗ не позволяет  раскрывать полную информацию. Но! Номер квартиры-должника с обозначенной суммой можно же отобразить? Пусть соседи должников видят реальную ситуацию. Какие объёмы ресурса поставлены в целом дому. Начисления, поступления средств от населения и суммы задолженности.

Индивидуальный подход.

По данным УФ ООО «РИЦ» долги населения составляют 915 млн. Филиал обслуживает всего 70% жилищного фонда города (198189 лицевых счетов – это порядка 457 тысяч жителей!).

Возникает необходимость выделить каждую группу неплательщиков. Для этого вполне возможно «разбить» по категориям должников : те, кто сдает  в  наем несколько квартир и не оплачивает коммунальные услуги, по уровню дохода населения, по составу семьи, детей-сирот, проживающих в детских домах. К каждой группе – индивидуальный подход. Вот, например, возьмем вопрос с детьми-сиротами, которые на данный момент проживают в детских домах. За ними закреплено право собственности на жилую площадь. Но ведь в той же самой квартире продолжают жить те,  кто лишен родительских прав, ведут образ жизни, к которому, собственно и привыкли. Долги по таким квартирам  доходят до 250 тыс руб. Нет сложившейся судебной практики по данному вопросу. Что с них взять? Видимо вопрос социального жилья все же придётся рано или поздно решать. Вернулся ребенок из детского дома.  А куда, собственно, возвращаться?  Вот если бы  стало возможным выселить подобных иждивенцев  в  другое жилье, а по договору социального найма впустить на временное проживание жильцов, которые бы оплачивали исправно  свое проживание в нем. А еще в стоимость проживания заложили бы некую сумму, которая бы шла в накопительный фонд  ребенку, который вернется из приюта. Тогда он вернется домой и станет вполне возможным и ремонт квартиры и приобретение мебели. А это, согласитесь, уже другой подход.

Правила игры.

Во-первых, полномочия поставщиков и исполнителя должны быть четко разграничены. Управляющая компания должна получать деньги только за управление и следить за качеством, объёмом и количеством предоставляемых услуг, вести полный учёт и отчётность, отстаивать права и интересы жителей. При таком раскладе фирмам-однодневкам  этот вид бизнеса автоматически становится непривлекательным. Они обычно хотят получить все и сразу. Так не бывает.

Во-вторых, сам рынок должен быть выстроен с учетом долгосрочных инвестиционных программ. Нужно выходить к собственникам с предложением о заключении долгосрочных договоров и разработанных инвестиционных программ, т. е. объяснять, что вложенные финансовые средства дадут конечный результат, скажем, через 5 лет, но и у управляющих компаний должны быть гарантии.

В-третьих, необходимо создание единой базы жилищного фонда  не только с участием региональных, но и федеральных структур. Недобросовестные риэлторы очень часто продают квартиры должников. Поэтому, на мой взгляд, в таком случае, квартира должна быть обременена и не может быть продана без погашения долгов, а если даже и продана, то из полученных средств, задолженность должна быть погашена.  Что происходит сейчас? Департамент регистрирует только сделку купли - продажи.  Сведений о задолженности у них нет. Или другой вариант. Есть случаи, когда жители, чтобы избежать выплаты долгов по ЖКУ переоформляют квартиру на другого человека и получают в итоге новый, чистый лицевой счет. В итоге долги  зависают и, фактически, это бремя ложится на УК. Та же ВоТГК продала тепло? Конечно. «Городской теплосервис» купил ресурс и обеспечил теплом дома. А где теперь этому предприятию взять деньги? Должен заплатить потребитель-население, т. е. УК. А где взять деньги, если  у компании долги не уменьшаются, а увеличиваются? Стоимость ресурсов составляет порядка 60-70% оплаты  всех жилищно - коммунальных услуг. И в завершении этой цепочки – СМИ, пропагандирующие негатив. А что, управляющие компании не работают?  Посмотрите,  какая тяжелая зима была. Сколько им пришлось подписать актов на перерасчет  за  воду, отопление? Дважды кровлю чистили – это же затраты.

В-четвертых, необходимо учитывать кассовый разрыв. 80% жителей оплачивают отопление круглогодично и за потреблённое тепло полностью расплачиваются только к следующему отопительному сезону Правила игры должны быть одинаковыми для всех участников процесса.  В нашей сфере ведь бизнес имеет свою специфику.  Все участники рыночных отношений. У всех работает не один десяток сотрудников в коллективе. А это  заработная плата, налоги, реализация программы модернизации энергосбережения, оптимизация производственных процессов. На сегодняшний день задолженность управляющих компаний перед Во ТГК составляет порядка 3 млрд руб., перед  водоканалом – 140млн руб. Совершено очевидно, что в лучшем случае, управляющие компании смогут заплатить 50%. А остальные деньги?



Livejournal
(Нет голосов)


Комментарии:


Ваше имя: 

Введите Ваше сообщение

:








Журнал Chief Time для iOS Журнал Chief Time для Android

 

ht
отзывы о журнале
x
отзывы о журнале

От имени Банка Интеза поздравляю всю команду премии «Шеф Года» с 10-летним юбилеем и лично ее основателя Тимофея Каребу! Предприниматели – это основа современной экономики, и премия «Шеф Года» помогает отмечать лучших в широкой гамме номинаций – это и «Прорыв», и «Забота», и «Меценат», и «Заслуженный» и «Молодой» шеф... 

Леонид Чен, И.О. Управляющего Северо-Западным филиалом Банка Интеза